Не у всех предприятий есть деньги для покупки офиса, производственных помещений, цехов и прочего имущества. Чтобы ликвидировать пробелы и вести стабильную деятельность, пользуются чужими активами — берут в аренду за опредёленную плату. Это сокращает первоначальные инвестиции и ускоряет запуск бизнеса.
В этой статье вы узнаете, как правильно составить договор аренды, какие пункты включить, как расторгать соглашение и когда разрешено увеличивать арендную плату.
Какие бывают виды договоров аренды
Предприятия чаще арендуют недвижимость и транспортные средства. Но законодательство не ограничивает список предметов — ими могут быть станки, мебель, строительные инструменты, компьютеры и другие объекты.
Главное требование — сохранение материальной формы после использования. Например, офис не утратит ключевые характеристики даже после десятилетней эксплуатации — его можно арендовать. Но бетонная смесь перестанет существовать после производственного цикла, поэтому сырьё и материалы нельзя брать во временное пользование.
В главе 34 ГК РФ выделено несколько видов договоров аренды в зависимости от предмета:
- аренда зданий и сооружений;
- аренда транспортных средств;
- аренда предприятий;
- финансовая аренда — лизинг;
- прокат.
Далее рассмотрим ключевые пункты, которые добавляют в соглашение. По ним проще составить собственный документ без помощи квалифицированного юриста — вы защитите собственные права и сократите расходы.
Воспользуйтесь сервисом Buhinformer, чтобы подготовить юридически грамотный договор аренды. Пользователям доступен банк шаблонов для всех возможных ситуаций предпринимательской деятельности. Их составили квалифицированные специалисты с учётом актуальных законодательных требований.
Какие документы нужны для составления договора
Составление договора аренды начинают с подтверждения права распоряжаться имуществом. Пакет документов зависит от типа сделки и объекта.
Если компания сдаёт в аренду личный офис, требуют подтверждения права собственности — выписку из ЕГРН. Дополнительно прикладывают скан паспорта ответственного лица, которому разрешено распоряжаться имуществом организации.
Чтобы оформить договор субаренды, прикладывают скан соглашения об аренде с собственником. В нём должен быть пункт, который разрешает арендатору полностью или частично передавать имущество в субаренду.
Когда арендуют автомобиль, порядок подтверждения права собственности аналогичный. Арендодатель предоставляет паспорт транспортного средства (ПТС) и свидетельство о регистрации (СТС).
Как правильно составить договор аренды
Договор аренды должен характеризовать имущество, фиксировать права и обязанности сторон, регламентировать порядок оплаты и расторжения соглашения. Рассмотрим ключевые пункты, которые включают в документ.
Предмет договора
Предмет договора — это описание имущества, которое первая сторона передаёт во временное использование второй. Арендодатель обязан дать характеристики объекта, чтобы составить чёткое описание без разночтений.
Для недвижимости указывают кадастровый номер, площадь помещения, схему планировки и т. п. По транспортным средствам в соглашение вносят VIN, номера и серии ПТС и СТС. Описание дополняют цветом ТС, техническими характеристиками и прочими отличительными особенностями.
Арендодателю разрешено ограничивать цели использования активов. Например, применять офисное помещение только для административной работы, запретить использовать автомобиль в такси, ограничить организацию химического производства в цехе и т. п.
Предмет — существенное условие, без которого суд признает соглашение недействительным. Но из правила есть исключение. Если арендодатель сразу передал объект арендатору и последний это не отрицает, договор действителен без описания предмета — п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73.
Воспользуйтесь сервисом Buhinformer, чтобы автоматизировать оформление документов. Система самостоятельно заполнит бланки и проверит достоверность исходных данных. Вы сэкономите на услугах квалифицированных специалистов, избежите конфликтов с партнёрами и быстрее достигнете стратегических целей.
Срок действия
Срок действия может быть:
- Фиксированным. Например, с 20.12.2022 г. до 20.11.2023 г. Стороны самостоятельно определяют период с учётом законодательных ограничений. Так, предельный срок аренды земли для жилищного строительства — пять лет.
Компаниям и предпринимателям разрешено включить условие автоматической пролонгации. Если ни одна из сторон не сообщит о желании прекратить сотрудничество, аренда продлится на N месяцев.
- Неопределённым. Не указывают период соглашения — документ действует, пока одна из сторон не сообщит о желании прекратить сотрудничество. Об этом уведомляют за три и один месяц для недвижимости и остальных объектов соответственно. Если не устраивает стандартный срок оповещения, в договоре указывают согласованное ограничение.
Порядок оплаты
До заключения договора стороны согласовывают финансовые условия сотрудничества — сколько, в какие сроки и каким способом платить. Стоимость аренды указывают:
- Фиксированной. Точная сумма — 100, 200, 300 и т.д. тысяч рублей.
- Плавающей. Арендную ставку привязывают к прочим метрикам — например, выручке или прибыли арендатора.
Арендную ставку обязательно указывают в соглашениях об аренде зданий, помещений и сооружений — без неё договор признают недействительным.
Для остального имущества стоимость указывать необязательно. Но при возникновении споров суд будет руководствоваться среднерыночными значениями. Показатель определят по объявлениям схожих объектов в интернете или уточнят мнение экспертов.
Форма оплаты необязательно должна быть денежной. Контрагентам разрешено договориться о взаимозачёте. Например, организация предоставляет столяру мастерскую, а он ежемесячно оказывает арендодателю N услуг.
Дополнительно в раздел включают:
- возможность изменения арендной ставки — не чаще одного раза в 12 месяцев. Например, ежегодно по официальному уровню инфляции;
- обязанности арендатора по уплате коммунальных платежей, ремонту, поддержанию имущества в пригодном для эксплуатации состоянии и т. п.
Боитесь допустить ошибки в договоре аренды? Воспользуйтесь сервисом Buhinformer, чтобы получить доступ к банку шаблонов. Документы составили квалифицированные специалисты, чтобы минимизировать юридические риски для предпринимателей. Вы сократите расходы на сторонних экспертов и защитите интересы своего бизнеса.
Основные права и обязанности
Ключевая обязанность арендодателя — своевременно предоставить помещение арендатору, который в свою очередь не должен нарушать сроки платежей. Остальные нормы согласуют в индивидуальном порядке.
Например, в обязанности арендодателя можно включить:
- проведение ремонта с целью устранить недостатки, которые возникли по вине третьих лиц;
- уплату коммунальных платежей;
- обеспечение пригодного для эксплуатации состояния объекта: следить за качеством клининга, проводить технический осмотр транспортных средств и т. п.;
- и другие пункты.
В обязанности арендатора включают:
- требование не нарушать установленное договором назначение помещения;
- компенсацию ущерба от повреждения объектов, которые произошли по вине арендатора;
- ремонт объекта за собственные средства в счёт будущих арендных платежей;
- и другие пункты.
В раздел разрешено включать любые пункты, которые стороны сочтут нужными. Например, арендаторы разрешают арендодателям регулярно проверять состояние объекта и фиксировать недочёты в актах. Арендатору дают право оснащать помещение дополнительным оборудованием, которое необходимо для производства или оказания услуг.
Ответственность сторон
За нарушение обязанностей наступает ответственность — величину предварительно определяют стороны. Это может быть неустойка, штраф в процентном соотношении от величины арендной ставки и другие санкции.
Например, за нарушение сроков арендного платежа начисляют штраф в размере 0,05% от суммы за каждый день просрочки. Или за несоблюдение цели использования объекта устанавливают фиксированную санкцию — 50 000 рублей.
Воспользуйтесь сервисом Buhinformer, чтобы за несколько минут составить договор аренды недвижимости или транспортного средства. Пользователям доступны консультации экспертов, которые ответят на вопросы и помогут составить юридически грамотное соглашение. Это защитит от негативных последствий и конфликтов с партнёрами.
Дополнительные условия
Состав договора дополняют другими разделами по усмотрению сторон. Например, определяют перечень форс-мажоров, которые позволяют отсрочить выполнение обязательств. Или фиксируют порядок передачи имущества, регулярного контроля и т. п.
Порядок досрочного расторжения договора аренды
Договор аренды запрещено расторгать в одностороннем порядке. Досрочное прекращение возможно по предварительному соглашению — стороны могут указать конкретный перечень ситуаций, когда это возможно. Например, если деятельность предприятия стала убыточной или проект завершили раньше намеченного срока.
Причиной досрочного расторжения в одностороннем порядке может стать нарушение обязательств. Если арендатор не соблюдает назначение помещения или не выполняет условие по содержанию объекта в пригодном для эксплуатации состоянии, арендодатель инициирует прекращение сотрудничества.
Когда сторонам не удаётся разрешить противоречия мирным порядком, обращаются в суд.
В каких случаях допускается изменение арендной платы
Законодательство запрещает менять арендную ставку чаще одного раза в год. Сторонам разрешено устанавливать более длительный период — например, раз в два или три года.
Предварительно устанавливают величину повышения. Например, некоторые фирмы при сотрудничестве с федеральными розничными сетями договариваются о ежегодном увеличении арендных платежей на 8-10%, чтобы защититься от инфляции.
Особенности и нюансы при составлении договора
| Аренда недвижимости | Аренда движимого имущества |
| Нет ограничений по срокам. Но если договор заключен на 12 и более месяцев, стороны обязаны зарегистрировать соглашение в МФЦ или Росреестре | Предельный срок — год |
| О прекращении сотрудничества уведомляют как минимум за три месяца | О прекращении сотрудничества уведомляют как минимум за 10 дней |
| В договоре указывают стоимость имущества — например, по остаточной из бухгалтерского баланса арендодателя | До передачи проверяют состояние объекта, фиксируют недочёты и при необходимости проводят инструктаж |
| Соглашение вступает в силу после подписания акта приёма-передачи объекта | При гарантийном случае арендодатель обязан исправить недостатки в течение десяти рабочих дней или предоставить арендатору подменный объект |
| В тексте документа указывают, кто несет расходы на поддержание объекта в пригодном для эксплуатации состоянии | Если объект сломался по вине арендатора, он обязан восстановить целостность за свой счёт |
Воспользуйтесь сервисом Buhinformer, чтобы подготовить договор аренды. В систему включены шаблоны документов, в которых учтены актуальные законодательные требования. Вы избежите негативных последствий из-за ошибок, обеспечите долгосрочные и взаимовыгодные отношения с партнёром.
Образцы договоров аренды
Далее — шаблоны документов для аренды недвижимости и движимого имущества. Воспользуйтесь ими, чтобы заключить с контрагентом крепкие, справедливые отношения.
Образец договора для недвижимого имущества
Воспользуйтесь сервисом Buhinformer, чтобы подготовить договор аренды недвижимости. Система автоматизирует заполнение бланков и проверяет достоверность реквизитов. Это защитит от нежелательных ошибок, которые в перспективе становятся незапланированными расходами.
Образец договора для движимого имущества
Договор аренды — важный документ, который фиксирует взаимоотношения арендодателя и арендатора. В соглашение включают любые пункты, которые стороны согласуют и посчитают нужными. Главное, чтобы положения документа не нарушали действующее законодательство РФ.
Не знаете, как составить договор аренды? Регистрируйтесь в сервисе Buhinformer и консультируйтесь с квалифицированными специалистами. Эксперты расскажут, как поступить в той или иной ситуации, какие документы подготовить для защиты собственных интересов и что делать для минимизации негативных последствий.